Совокупный портфель ипотечных кредитов банков РФ в 2023 году с учетом приобретенных прав требований увеличился на 4 трлн 140 млрд рублей, или на 29,5%, до 18 трлн 207 млрд рублей. Однако в 2024 году ожидается серьезное охлаждение ипотечного рынка. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о том, как сейчас ужесточается выдача жилищных кредитов.

Первый взнос выше

19 сентября 2023 года минимальный взнос по всем программам ипотеки с господдержкой увеличился до 20%. 15 декабря новым постановлением кабмин до 30% повысил взнос по всеобщей льготной ипотеке, которая выдается под 8% годовых. При этом большинству клиентов теперь значительно дольше придется откладываться средства на первый взнос и по рыночным программам. ЦБ утвердил надбавки к коэффициентам риска по ипотеке. Чтобы избежать их, первоначальный взнос заемщика с 1 января 2024 года должен составлять не менее 30%.

«Банк, предоставляющий кредит, обязан оценивать угрозу его невозврата, – отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Чем выше такая вероятность, тем выше риск. Тогда регулятор применяет повышенный коэффициент. Это означает, что банки обязаны создавать дополнительные резервы под определенный кредит, чтобы сохранить достаточный объем капитала. Надбавки к коэффициенту риска вводятся ЦБ для ограничения выдачи кредитов с высокой вероятностью невыплат. На практике эта мера приводит к тому, что банкам становится менее выгодно кредитование по определенному типу займа и они реже одобряют ипотеку с такими параметрами либо предлагают более высокие ставки по ним».

Лимит ниже

В конце 2023 года правительство сократило лимит по ипотечным госпрограммам в Москве, а также Подмосковье, Санкт-Петербурге, Ленинградской области до стандартных для остальной России 6 млн рублей. Проблема в том, что в столице жилье стоит намного дороже – в среднем 23,2 млн рублей.

При этом в рамках всеобщей льготной ипотеки больше невозможно воспользоваться комбо-программами (совместить кредит со стандартной ипотекой). Такая возможность сохранилась только для клиентов, оформляющих семейную и IT-ипотеку. При покупке квартиры стоимостью 10 млн рублей на срок 30 лет по семейной ипотеке с помощью этой опции можно сэкономить 38 117 руб. ежемесячно (с учетом рыночной ставки 18%); по IT-ипотеке – 40 751 руб. в месяц.

Банковские комиссии

В начале 2024 года большинство ведущих банков внедрили дополнительные комиссии за кредиты с господдержкой для девелоперов. Кредитные организации объяснили это решение тем, что правительство на 0,5 процентных пункта снизило размер субсидии, предоставляемой банкам для финансирования льготных кредитов. Например, «Сбер» установил следующие условия:

• если дольщик приобретет квартиру по «Госпрограмме 2020» со ставкой в 8% годовых, то застройщик должен будет заплатить банку комиссию в размере 7,5% от суммы кредита;
• по программе «Семейная ипотека» под 6% вознаграждение кредитной организации составит 8,4%;
• по IT-ипотеке под 5-8,9%.

Соответственно, девелоперам приходится повышать стоимость квартир, чтобы компенсировать снижение маржинальности. Центробанк и ФАС уже заинтересовались действиями банков. Не ввели их или уже отменили комиссии «ВТБ», «ДОМ.РФ», банк «Россия», «Тинькофф Банк», ВБРР.

Новые полномочия ЦБ

В феврале 2024 года Госдума в первом чтении одобрила право Центробанка ограничивать выдачу ипотеки. Теперь ЦБ может запрещать банкам оформлять ссуды с определенными параметрами, включая долговую нагрузку более 80% от размера дохода. Кроме того, может быть ограничена выдача ипотечных кредитов под залог зданий, помещений, земельных участков, машиномест.

«Жилищное кредитование – главный драйвер строительной отрасли, вносящей значительный вклад в пополнение ВВП России, – говорит Руслан Сырцов. – Однако власти считают чрезвычайными риски для макроэкономики от высокой закредитованности населения. Поэтому решено ужесточать не только всеобщую льготную ипотеку, но даже многие адресные программы. Более того, на фоне заградительных рыночных ставок банки усиливают требования к заемщикам, в частности, насчет размера доходов и даже статуса организации. Поэтому клиентам не стоит откладывать оформление ипотеки, ведь в ближайшей перспективе получить ее на выгодных условиях станет только сложнее».