Первые полгода позади. Итоги московского рынка недвижимости
.jpg)
Девелоперская активность начала замедляться еще в прошлом году, сейчас мы наблюдаем продолжение этого тренда, усугубившегося под влиянием новых факторов.
Предложение и спрос на рынке
Если в прошлом году девелоперы не спешили выводить новые проекты из-за перехода на эскроу-счета, то сейчас они опасаются снижения платежеспособного спроса. И на это есть причины, из-за пандемии доходы населения уменьшились, многие люди лишились работы и были вынуждены отложить решение квартирного вопроса на неопределенный срок. В итоге предложение новостроек на этапе котлована в Москве сократилось примерно вдвое по сравнению с прошлым годом.
За полгода на первичный рынок Москвы вышло 19 проектов, что на 3 проекта меньше, чем за тот же период 2019 года. Таким образом, имеем 10 проектов на рынке жилой недвижимости и 9 проектов на рынке апартаментов. Половина нового предложения относится к бизнес-классу. Среди нового предложения корпусов выход был в 34 уже реализуемых проектах. Всего выведено 88 корпусов, что на 10% больше, чем за тот же период прошлого года. Из них 86% относится к предложению квартир.
По классам жилых комплексов распределение наблюдается следующее: 64% относится к новостройкам сегмента бизнес, 30% – это комфорт, по 3% –приходится на премиум и эконом. На рынке апартаментов, согласно данным генерального директора АН «БОН ТОН», Наталии Кузнецовой, картина вырисовывается такая: 58% относится к бизнесу, 25% – к комфорту, по 8% – к премиуму и эконому. В первой половине 2020-го доля бизнес-класса в квартирах выросла на 19%, в комфорт-классе снизилась на 17%. В апартаментах доля бизнес-класса выросла на 15%.
По итогам 1 полугодия, доля введенного жилья на рынке комфорт-класса составила 15%, бизнес-класса – 20%, премиум – 21%.
На рынке старой Москвы в реализации находится 2,53 млн кв. м, из которых 77% относится к предложению квартир. По сравнению с тем же периодом прошлого года объем сократился на 11,6%, предложение квартир снизилось на 14,2%. Рынок ТиНАО в течение первого полугодия сохранял стабильность по объему предложения. За этот период на рынок вышло 4 проекта (два в первом квартале, и столько же во втором). Предложение с учетом первичного рынка ТиНАО (463,6 тыс. кв. м) составляет 2,99 млн кв. м. По сравнению с тем же периодом прошлого года объем в Новой Москве вырос на 11,6%, совокупный объем уменьшился на 8,7%.
По словам директора по маркетингу ГК «Инград», Анны Соколовой, средняя цена квадратного метра по рынку активно подросла в I квартале нынешнего года, но замедлилась и даже немного просела во втором. При этом, в целом по итогам полугодия, средняя цена выросла – на конец июня она составляла 275,8 тыс. руб./кв. м, что на 5% выше прошлогоднего показателя, зафиксированного в декабре (261,8 тыс. руб./кв. м). Тренд роста цены отмечен во всех ценовых сегментах. Средняя цена квадратного метра локации ТиНАО с конца 2019-го прибавила 10%, составив на конец июня 2020 года 140 тыс. руб./кв.м.
Что касается объемов продаж, в течение полугодия показатели варьировались от месяца к месяцу, под влиянием режима самоизоляции, низкой деловой активности и закрытия офисов продаж. На фоне активного марта в апреле, когда были введены ограничительные меры, количество зарегистрированных ДДУ в границах старой Москвы сократилось примерно на 45% по отношению к прошлому году (2 811 ДДУ в апреле 2020-го против 5 198 в апреле 2019-го). Такие приводит данные Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
Несмотря на запуск программы льготной ипотеки, начавшей набирать обороты в мае, тренд на снижение продолжился и в последний месяц весны. И без того низкую деловую активность усугубили майские праздники. В итоге в границах старой Москвы было заключено всего 2 178 ДДУ (против 3 937 ДДУ в прошлогоднем мае).
За время самоизоляции на рынке столичных новостроек сформировался отложенный спрос, который начал реализовываться в июне. Дополнительный импульс покупателям придала программа субсидированной ипотеки, условия которой были расширены в июне. Лимит по сумме кредита увеличили до 12 млн, что позволило охватить почти 90% предложения в Московском регионе. В итоге в июне количество заключенных ДДУ увеличилось и составило 3 179 (против 4 397 ДДУ в 2019).
Олег Ступеньков, руководитель брокерско-консалтинговой компании «ТОП Идея», фиксирует огромный разброс в объемах продаж квартир в апреле-мае этого года в новостройках бизнес- и комфорт-класса. Разница в темпах продаж между лидерами и аутсайдерами составляет от 106,5 до 0,5 реализованных лотов за этот период. При анализе данных продаж в глаза бросается широкая география проектов, но при этом невысокая значимость локации при выборе жилья. Например, наиболее успешный жилой комплекс и пять аутсайдеров располагаются рядом друг с другом, причём не просто в одном округе, но и в одном районе города – Даниловском. Вместе с тем, в отстающих оказался и жилой объект, возводимый в престижном Пресненском районе в центре столицы. Вывод новых проектов на рынок в первом полугодии 2020 года резко сократился по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Большинство жилых комплексов, которые планировались к старту продаж во II квартале, будут выведены в более поздние сроки.
Если рассматривать сегмент элитных новостроек (65 млн рублей за квартиру и выше), то первое полугодие текущего года можно условно разделить на два этапа – на кризисный период в первом квартале и на период пандемии и самоизоляции, ставший еще одним испытанием для экономики.
Нефтяной кризис, который привел к волатильности курса рубля, безусловно, оказал влияние на рынок элитной недвижимости и сказался на итогах 1 квартала. Как и в кризисы 2008 и 2014 годов, падение курса рубля сразу же привело к существенному росту активности покупателей. Свою роль сыграл и тот факт, что именно в этот момент на рынок вышли акционеры крупных компаний, которым выплачиваются дивиденды, и топ-менеджеры, получившие годовые бонусы в рублях. Соответственно, и перед теми и перед другими, встала задача быстро найти эффективное решение для вложения крупных рублевых сумм. Интерес покупателей подогревали опасения, что кризис повлияет на девелоперскую активность, и новых проектов можно будет ждать еще долго, отмечает Ольга Зыблая, директор по продажам Valartis Group (клубные дома Turandot Residences и Аrtisan).
Сработал и психологический аспект ожидания повышения цены: после валютного скачка, как правило, довольно быстро растут цены на недвижимость, в особенности на уникальные предложения. Причем растут не только на строящиеся объекты, что объясняется, в том числе, ростом стоимости импортных строительных и особенно отделочных материалов, но и на готовые. Как и предполагалось, практически все элитные проекты подняли цены.
Затем наступил период самоизоляции, которой затормозил всю деловую активность на два с лишним месяца. В этот период сделки в элитном сегменте носили единичный характер – свою роль сыграл тот факт, что покупатели высокобюджетного жилья практически не были готовы к заключению сделок онлайн. Однако в этот период активно велись онлайн-переговоры, проходили 3D-туры и видео-трансляции. Тем самым, сформировался отложенный спрос. И сегодня, когда, появилась возможность показывать квартиры офлайн, интерес покупателей становится все более активным.
Тренды первого полугодия
В прошлом полугодии основным фактором, который значительно изменил вкусы покупателей, стал режим самоизоляции, введенный в связи с эпидемией коронавируса. Клиенты вновь обратили внимание на просторные квартиры и апартаменты, реализуемые в комплексах с собственной развитой социальной и торговой инфраструктурой, способные обеспечить своим жителям автономное комфортное существование даже в условиях необходимых ограничений контактов с внешним миром. Такими наблюдениями делится Федор Ушаков, директор по продажам жилой недвижимости AFI Development.
Самоизоляция повлияла и на предпочтения по планировкам и количеству квадратных метров в приобретаемой недвижимости. Сейчас можно наблюдать повышенный интерес покупателей к лотам больших площадей с функциональными планировочными решениями, позволяющими четко разграничивать рабочее и жилое пространство. Большое значение приобрели ниши для встроенных шкафов, большие гардеробные постирочные помещения и наличие нескольких санузлов. При этом многие клиенты стали больше внимания уделять балконам и лоджиям, на которых можно организовать уютный уголок для хобби или полноценное рабочее место.
По данным пресс-службы Донстрой, в ценовом сегменте 140-220 тыс. руб./кв. м наибольшим спросом пользуются двушки (35,5%) средней площадью 58,9 кв. м и однушки (34,8%) средней площадью 39,5 кв. м. В сегменте 190-360 тыс. руб./кв. м, помимо 1- и 2-комнатных предложений, наблюдается спрос на трешки (23,6%) средней площадью 89 кв. м. Структура спроса в ценовом сегменте 350+ тыс. руб./кв. м значительно отличается: превалируют 3-комн. (34,8%) средней площадью 122,9 кв. м и 4-комн. квартиры (32,4%) средней площадью 169,1 кв. м.
По-прежнему велика доля сделок с использованием ипотечных кредитов. За первое полугодие ключевая ставка ЦБ пересматривалась в сторону понижения 3 раза (с 6,25% до 6% в феврале, до 5,5% в апреле и до 4,5% в июне). Кроме того, повторимся, с апреля стартовала новая государственная программа льготной ипотеки на новостройки со ставкой до 6,5%, максимальная сумма кредита по которой была в начале 8 млн руб. в Московском регионе, а с июня – 12 млн руб.
Параллельно многие застройщики в партнёрстве с крупными банками запускали различные ипотечные акции. В частности, ГК «Инград» разработал ряд кредитных программ, в том числе и субсидированную ипотеку под 0,01% до конца 2020 года, рассказывает Анна Соколова.
По итогам действия всех этих факторов уже в мае средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам на новостройки в Москве составляла 5,37%, что на 2,59 процентных пункта ниже, чем в марте.
Данные Росреестра показывают, что в июне 2020-го количество зарегистрированных ипотечных сделок превысило аналогичный показатель годовой давности на 24%, что «вытянуло» 1-е полугодие в целом на уровень до периода самоизоляции.
Еще одна интересная тенденция – рост количества ипотечных сделок в элитном сегменте. Если ранее доля таких сделок составляла около 20%, от общего количества, то в ближайшее время, по прогнозам Ольги Зыблой, она достигнет 30%. Свою роль сыграет снижение ключевой ставки ЦБ до исторического минимума в 4,5%, а также тот факт, что банки предлагают заемщикам все более выгодные условия и программы кредитования.
Кроме того, для покупателей стал еще больше важен срок сдачи жилого комплекса в эксплуатацию, то есть завершающая стадия строительства, отмечает Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development.
Из трендов, кроме интереса к большим метражам и решениям инфраструктуры, Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty, упоминает долгосрочную стратегию девелоперов, которые начали рассматривать в качестве перспективной локации Подмосковье. Смещение фокуса связано с очень активным рынком Новой Москвы в период пандемии, где спрос вырос значительней, чем по территориям старой Москвы.
Алексей Туркин, генеральный директор холдинга «РСТИ» в Москве, отмечает развитие онлайн-продаж недвижимости. Ранее покупка квартир в удаленном режиме была наиболее распространена среди инвесторов, приобретающих жилье в Москве или Петербурге, а проживающих в удаленных регионах страны. Во время пандемии многие застройщики предприняли меры по наладке дистанционных продаж, в том числе сделали более информативные сайты с возможностью выбрать и забронировать недвижимость. Возросла доля сделок с электронной регистрацией ДДУ, многие банки готовы принять заявку на ипотеку удаленно, предоставляют возможность подписать кредитный договор в электронном виде.
Развитие рынка до конца года
Позитивный сценарий на второе полугодие, если удастся избежать второй волны пандемии, заключается в сохранении устойчивого спроса в комфорт- и бизнес-классе, с пиком продаж в октябре, перед окончанием действия льготной ипотеки, считает Яна Глазунова. Люди чувствуют и следят за хоть и небольшим, но постоянным прибавлением стоимости, что дополнительно стимулирует спрос. В третьем квартале при наилучших обстоятельствах будут выведены на рынок несколько новых проектов, которые были анонсированы еще в прошлом году.
Федор Ушаков к сентябрю прогнозирует увеличение спроса на 35-40%. При этом 15% клиентов приобретали квартиры удаленно через сайты жилых проектов с использованием электронной подписи при оформлении документов. Большая часть клиентов (около 60%) посещали площадки выбранных новостроек и приняли решение о покупке, и 25% – это покупатели, которые вплотную подошли к сделке, но отсрочили финал до момента, когда они смогут непосредственно познакомиться с жилыми комплексами, сформировав таким образом хороший запас отложенного спроса.
Наиболее положительная динамика наблюдается именно в проектах комфорт-класса. Во многом это происходит благодаря действительно беспрецедентной поддержке строительной отрасли со стороны государства в виде программы «Ипотека с госсподдержкой-2020». Планомерному восстановлению рынка будет также способствовать снижение ключевой ставки и уменьшение размеров первоначального взноса в ведущих банках. Люди активно используют возможность приобрести жилье на выгодных условиях, тем самым решая многие бытовые вопросы.
Однако вторая волна коронавируса и последствия от введения новых ограничений могут кардинально изменить любой возможный сценарий. Пока рынок поддерживает программа льготной ипотеки, но, если предприятия и производства вновь закроются, вырастет безработица, экономическая ситуация вновь ухудшится, и только доступная ипотека уже не поможет, предупреждает Андрей Колочинский. А значит, девелоперы столкнутся с падением объемов продаж.
Специально для портала "Все новостройки"
.jpg)
.jpg)
